廊坊，通京津之廊，环渤海之坊，享有“京津走廊明珠”之美誉，是京津冀发展主轴，也是雄安新区与北京城市副中心的两翼连线，更是京津冀协同发展、北京非首都核心功能疏解的一线阵地，受益独特地理位置。主城区距北京城区45公里，距天津城区60公里，是环首都半小时通勤圈唯一地级市；北有首都机场，西有北京大兴国际机场，南有天津滨海国际机场，是全国唯一一座1小时车程内拥有三个国际机场资源的城市。

近年来廊坊发展有目共睹，从2000年开始设立中国人居环境奖，至今为止，廊坊是河北省唯一获得该奖项的城市；全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市；全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、省级园林城市、省级环保模范城市和省级卫生城市。而临空经济区廊坊片区的规划建设、优越的地理位置，使其经济实力增长迅速，这些都为廊坊发展而蓄力。

依托“北京半小时生活圈”、大北京都市圈逐渐向东南发展及“临空经济区建设”，廊坊发展重心西进，未来将形成主城和西部新城两大板块，在承接北京万亿级投资外溢及大兴机场带来的巨大人流量与置业需求的同时，自贸区政策创新亦将为廊坊带来巨大商机与更广阔的发展空间。

图：廊坊地理区位示意图

资料来源：中指研究院综合整理

1、都市圈协同发展时代的外生战略机遇期

2019年，国家发改委下发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着中国进入都市圈发展时代。作为世界级城市群的京津冀是我国参与国际竞争的重要平台，而以环京区域为核心的大北京都市圈协同发展策略将成为京津冀发力世界级城市群的跳板，亦是最具发展潜力和空间的区域之一。

目前，京津冀三地在产业、交通等方面持续改善，协同发展逐步深入，而环京的价值主要在于承接北京的产业、人口等外溢资源，依托独特的区位优势和完备的产业布局，廊坊在都市圈发展时代率先迎来战略机遇期。

（1）战略布局：建设功能疏解承载地，打造协同发展新动能

2014年京津冀一体化上升到国家战略层面，2015年4月《京津冀协同发展规划纲要》发布，明确“京津冀协同发展”是我国一项重要战略布局，其中推进首都非核心功能疏解，产业转移是其核心内容。在这个转型过程中，河北省凭借人力成本低，自然资源丰富，工业基础雄厚等优势，逐步实现与京津产业链条对接。借势北京都市圈功能向东向南发展，廊坊作为北京东南部平原地区、环京50公里唯一地级市，充分发挥其区位、交通、资源等优势，成为北京非首都功能疏解的重要承载地。京津冀全面创新改革试验区建设，在强化京津冀地区科技研发和成果产业化功能的同时，也将实践“北京研发-天津制造-廊坊转化”的联动发展，廊坊将成为新的科技成果转化聚集区和京津冀协同发展的关键新动能。

资料来源：中指研究院综合整理

（2）功能定位：环京发展排头兵，廊坊强势发展

廊坊作为京津雄辐射交汇地、京津发展轴重要节点、北京新机场国际门户重要功能区，在京津冀协同发展这一重大国家战略支撑和引领下，廊坊市明确“四区一城”（即“与京津协同发展示范区、发展临空经济对外开放引领区、科技创新成果转化先行区、高端高新产业聚集区、京津走廊生态宜居城市”）功能定位。

近年来，廊坊在京津冀一体化战略布局下强势发展，2019年GDP达3196亿元，排名河北省第六；居民人均可支配收入32603元，位居河北省第二。廊坊作为关键新动能注重与北京城市副中心、雄安新区规划衔接，助力北京新“两翼”齐飞。廊坊城市发展能级不断提升，区域经济差距进一步缩小，在强化对环京功能转移承接的同时，全力打造为北京都市圈第三新增长极。

图：2019年河北省11市人均可支配收入排名

数据来源：统计年鉴，中指研究院综合整理

2、“产、交、人”三大要素提升城市内生驱动力

廊坊位于环北京城市带与环雄安城市带的交叉辐射区，是京津雄黄金三角核心腹地，凭借日益明确的产业发展前景、高度通达的立体交通网络、逐步兑现的人口增长潜能，成为兼具“产业、交通、人口”三大要素驱动的重点区域之一，具备强大的内生和外联动力。

（1）产业规划：构建千亿产业集群，全面提升核心竞争力

伴随着京津冀协同发展战略的深入实施，廊坊加快构建具有“廊坊特色”的现代产业体系，全面承接北京非首都功能疏解，加快转型升级步伐。

2017年1月，《廊坊市城市总体规划（2016-2030年）》（以下简称“规划”）获批复，在产业布局上，明确将廊坊市域构建为科创与临空发展区。与北京共同建设新机场临空经济区，承接北京科技教育服务业转移和科技成果转化，打造以科教服务为领引，金融服务、商务会展、总部经济等现代服务业创新发展新高地，培育发展临空产业和高新技术产业。

2020年1月，《北京大兴国际机场临空经济区廊坊片区“3+13”规划体系》公示，明确临空经济区廊坊片区的总体发展定位与目标，要求到2035年，将临空经济区廊坊片区打造为“国际服务的聚集高地、航空导向的科创基地和水绿漫步的创新佳地”。建成基础设施和公共服务国际一流，高端要素聚集，现代产业体系成熟，具有较强国际竞争力和影响力的重要区域。

经过多年发展和培育，廊坊高端制造、大数据等重点产业规模不断壮大，现代物流、文化旅游、电子商务等现代服务业加快发展。2020年，廊坊市103个重点项目开工，总投资1247.4亿元，其中战略性新兴产业和现代服务业项目占比超半数。与此同时，华为、京东等大数据中心，廊坊精雕数控机床、富士康、富智康等智能制造领军企业，新奥能源、梅花生物科技等新能源和生物领域龙头企业，纷纷落户廊坊市辖区，且多位于工业园区，分布相对集中。众多企业的落户，在推动廊坊产业升级及规模扩大的同时，亦为廊坊发展注入新的活力。

资料来源：中指研究院综合整理

未来廊坊将借势北京大兴国际机场成立的临空经济区、中国（河北）自由贸易试验区、中国廊坊综合保税区，大力发展新兴产业，着力提升“大智移云”产业首位度，加快壮大新材料新能源、高端制造、电子商务、大数据、文化创意等千亿级产业集群，全面提升廊坊产业发展的核心竞争力，实现高质量发展。

资料来源：中指研究院综合整理

（2）交通：立体式交通体系，加速廊坊驶入发展快车道

交通决定城市发展价值，城市发展，交通先行。作为环京都市圈的重要枢纽城市，廊坊全力构建高密度、超便捷的“立体式交通体系”，逐步缩小与北京、天津的空间距离，为廊坊成为重要枢纽城市奠定基础。

表：廊坊立体式交通体系（部分线路）

航空交通方面，廊坊地处京津雄辐射交汇地，北有首都国际机场，南有天津滨海国际机场，西侧紧邻北京大兴国际机场，依托得天独厚的区位，成为三大国际机场环绕区域。

图：廊坊与三大机场区位图

资料来源：媒体披露、中指研究院综合整理

城际铁路方面，京津冀区域城际铁路网规划以“四纵四横一环”为主骨架，建设27条铁路，多条线路涉及廊坊。其中城际铁路联络线途经通州、廊坊，建成后使得处于交通节点的廊坊与北京联系更密切。高铁方面，京沪高铁作为我国“八纵八横”高速铁路主通道之一，途经廊坊，使得廊坊接轨沿线大中城市，进一步拉伸城市发展空间。

图：城际铁路联络线以及京沪高铁示意图

资料来源：媒体披露、中指研究院综合整理

高速公路方面，作为“北京大七环”东南路网的重要组成部分，密涿高速与廊涿、京台、京沪、京津等高速公路相连，其中廊坊的广阳区及部分下辖县均在大七环沿线，北京“大七环”通车，标志着廊坊正式融入“一小时生活圈”。

图：北京“大七环”示意图

资料来源：中指研究院综合整理

（3）人口：依托都市圈吸纳人口，人口增长新磁极

一个区域的发展，配套的完善，基于人口的净流入。近几年廊坊依托都市圈发展，人口增长明显，2018年末户籍人口479.5万人，较年初增加5.4万人；中心城区户籍人口87万人，较年初增加1万人。跨城通勤反映北京工作人口的居住地选择，主要受距离及交通便利性影响，跨城通勤的实现也为此类城市带来大量购房需求。廊坊作为京津联络线上的重要交通节点，从市区驾车到北京时间在1小时左右，可实现北京南城的跨城通勤，且已开通高铁，跨城通勤人数远超其他城市。

图：环京跨城通勤TOP10城市

数据来源：中指研究院综合整理

注：跨城通勤指工作在北京，居住在环京某城市的人口数量。

《规划》中明确，到2030年，廊坊市户籍人口规模控制在600万人左右，中心城区人口规模达200万人。廊坊成为环京唯一规划200万人口主城区的城市，廊坊人口具有较大增长空间。人口净流入，人口增长将为廊坊城市发展注入更大活力。

（4）生态：生态魅力，环京第一

2020 年，廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米，绿地率达45%以上，绿化覆盖率达到50%以上，森林覆盖率达到33.86%，林木绿化率达到37.98%，超过国家森林城市标准，在全省平原城市中位居首位。

廊坊以“园林式、生态型、现代化”为城市定位，按照“把森林引入城市，把城市建在林中”的建设理念，全力打造绿色城市，全面实施“蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”的环境生态宜居名城。“国家环保模范城”、“国家园林城市”、“全国绿化模范城市”等一系列国字号招牌，让廊坊这座城市更具生态魅力，更具吸引力。

资料来源：媒体披露

（5）教育：优质教育资源，打造廊坊教育高地

廊坊市科教发达，辖区内有13所国家级科研机构、21所高等学校、20所中等专业技术学校，东方大学城内还有十余所高等院校分校及京津两市众多的科研机构和高等学校，为廊坊提供了强有力的科技人才支撑，被中外客商誉为“兴业的宝地，京津走廊上的璀璨明珠”。

资料来源：媒体披露

3、房地产市场：城际房价差距明显，品牌房企争相进驻

（1）房价：房价差叠加多重利好，或将吸引更多北京外溢需求

环京房价对比来看，廊坊住宅市场新房价格仍处环京楼市价值洼地，约为北京住宅市场新房均价的三分之一。随着京津冀协同发展战略的深入推进，廊坊凭借无可比拟的区位优势，叠加航空、高铁、高速、城际、轻轨等立体式交通网资源，与北京等都市圈内核心城市通勤时间极大缩短。在房价、交通密度和便捷性以及一系列政策规划利好多重优势下，廊坊将吸引更多北京外溢置业需求。

此外，临空经济区廊坊片区（廊坊西部新城）规划建设的落地实施，将成为廊坊城市发展新的增长极，临空经济区的崛起，使廊坊西部新城地位愈发突出，叠加产业、交通、商业、教育等国际标准城市配套的逐步完善，未来其将成为廊坊对外交流的重要门户，助力廊坊区域价值提升，亦将为廊坊房地产市场带来有力支撑和发展契机。

图：2020年8月北京、廊坊城区及环京部分区域新建住宅均价

数据来源：CREIS 中指数据 

注：均价为2020年8月各区域所有在售新建住宅报价均值。

稳定的内生需求，强力支撑廊坊城区市场成交额连续七年超百亿；叠加人口持续净流入，年均销售约1.8万套，年均成交额约150亿。加之近些年河北楼市调控政策稳中收紧，位于环京区域的廊坊市场成交量已调整至低位，后期存增长空间，整体来看廊坊市场需求稳健，具有较大发展潜力。

图：近年来廊坊城区市场成交量走势

数据来源：CREIS 中指数据

（2）品牌房企争相进驻，房地产市场迎发展契机

在环京所有城市中，廊坊的区位优势最为明显，凭借优越的地理位置及规划利好，廊坊土地市场一直以来颇受品牌房企青睐，从早期的华夏幸福、北辰、首开、鸿坤到融创、金地、金辉……，截止2019年共有近30家品牌房企入驻廊坊区域。2020年以来，更是吸引了金科、中海、碧桂园等前50强品牌房企陆续布局廊坊主城区；主城之外，固安凭借着大兴临空经济区规划利好，吸引了绿地、中粮等品牌房企进驻，北三县的燕郊也迎来了佳兆业的青睐。

图：已进驻廊坊品牌房企（部分）           图：历年来廊坊住宅用地成交楼面价

数据来源：中指研究院综合整理、CREIS 中指数据

区域价值的提升与品牌房企的进入，带动廊坊土地价值持续上涨。2011年至2019年，八年间廊坊住宅用地成交楼面价持续攀升，翻了五倍之多，年均增长率约23%；至2020年7月，廊坊城区房价地价差绝对值已超1.1万元/平方米。品牌房企的进驻带来了廊坊住宅品质的提升，叠加明显的区位优势、生态宜居环境、环京房地价的价格优势、立体式交通路网的便利性以及政策规划利好等因素，廊坊城市能级将得到有效提升，亦将吸引更多外溢需求，其土地市场具有较大发展潜力及价值提升空间。

图：2019年环京都市圈住宅用地成交楼面均价&2020年新建住宅均价

数据来源：CREIS 中指数据

注：新房价格为2020年8月各区域所有在售新建住宅报价均值

廊坊以得天独厚的地理优势为基础，以临空经济、六大千亿产业级群为依托，以全方位立体式交通网络为支撑，随着京津冀协同发展战略的深入实施、临空经济区强势起步等重大机遇和政策利好的落地，廊坊区域价值将进一步提升，在环京地区愈发耀眼。