随着新冠肺炎疫情对经济和生活的影响减弱，上海法国拍卖行市场正在复苏。

据上海国宝统计，5 月份上海售出 110 个住宅单位，比 4 月份增长约 44%，7 月份售出 172 套，比 6 月份增长约 72%。

在上海工作多年的毕公继续关注市场，因为二手房的价格比二手房便宜得多。

法国拍卖行的价格一般比普通二手拍卖行便宜 20%。几年前我就开始注意拍摄室了，但是贷款以前很不方便，所以我一直没有开始。据我观察，现在的情况好多了。当我访问拍卖网站查看拍卖行的信息时，我可以直接在页面上看到合法拍卖行可以借出哪些银行，可以借多少钱。" 毕公说。

合法拍卖行的来源主要是银行贷款纠纷、私人贷款纠纷、国家没收、财产非自有住房供应。由于法国房产的价格普遍低于市场价格，而且一些城市对购房资格没有限制，近年来它受到了许多买家的青睐。那么买房是否具有成本效益？法律风险是什么？

法国拍卖行不是卷心菜的价格。

根据最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（以下简称 "网上拍卖规定")，网络司法拍卖的起始拍卖价格不得低于估价或者市场价值的百分之七十。拍卖进行的，可以根据第二次拍卖的第一次拍卖价格，给予百分之二十的最高折扣。因此，第二次拍卖的起价可以是市场价的百分之五点六。

在北京、上海、广州和深圳四大城市中，上海是唯一没有限制收购法国拍卖行的城市。

但事实上，在上海，试图发现漏油的可能性越来越低。

据上海国宝统计，5 月份法国拍卖行低于估价的成交价占总成交量的 32%，超过 68.18% 的目标高于估价，7 月份 68% 以上的目标高于估价。

为什么在疫情发生后，法律会以高价造房子？

法国拍卖行市场是上海二手房市场中规模相对较小的市场。2019 年，上海二手房市场的交易量约为 240000，而法国拍卖市场的交易量为 1703，仅占二手房交易数量的 0.7%。

这所房子的所有税费都是我付的。第一次购房时要办理契税，第二次拍卖要办理增值税和个人所得税。"蓝新说："如果被执行死刑的人不挺身而出，税务局将根据3%的最高缴税系数拖欠第一笔契税。如果遗嘱执行人站出来证明房子是家里唯一的房子，房产税只需付15%，就会造成10万元以上的成本差额。"更糟的是，增值税将按5.35%的全额征收，这是一个很高的成本。

为了避免依法转让房屋的困难，购房者应在拍卖前仔细阅读公告，以确定税费负担，最好能够查询房地产的历史交易记录和财产转让信息。"王胜兰说。

王胜兰提醒法国购房者，要特别注意一些不能转让的房屋：市政支配楼的所有权是以市政机关的名义登记的，只有特定的人可以转让；有些公房的部分或全部产权属于国家所有，转让条件非常苛刻；历史保护的房屋未经批准不得购买、交换、捐赠等。土地的性质是集体土地房屋，即"小产权房没有产权证书"。

英科律师事务所房地产、金融律师郭炎还认为，法律拍卖房存在许多陷阱，税费很可能是一个大坑，尤其要注意"所有购税者都承受"的拍卖。

我们的一位客户曾经喜欢静安区的一间写字楼，比市场价便宜200万到300万元。做了所有的调整后，我们发现这房子买不起。最大的反常现象是：18年前，房东当时的购房价格是200000元，相差580万元。由于办公室的性质，房东不得不支付60%的差额，即支付300多万元的税费。郭说。

合法拍卖房的税费坑也可能涉及地价的支付。郭炎说，一位买家拍了一套商铺后，到交易中心做了一张房产证明，他发现买家需要支付高昂的地价，因为这房子也是一家商业房屋，只有支付了地价之后，他才能正常进入市场。

如何保护司法拍卖

目前，主要的网上司法拍卖平台是：公开拍卖、淘宝(阿里拍卖)、京东。拍卖网站将列出购房参考的许多重要信息，如房屋类型、拍卖状况、所有权状况、是否带来租金、是否占用、账户情况、纳税方式、欠款等。但拍卖公告通常标明：医院对标的物瑕疵不承担赔偿责任。投标人决定参加招标的，应当视为对拍卖财产有完整的理解，并接受拍卖财产中已知的、未知的缺陷。

对于高风险的合法拍卖行，法律将如何保护买家？买家如何避免风险？

关于依法清拆和交付房屋，上海市浦东新区人民法院执行委员会法官赵丽瑞说，根据最高人民法院关于民事执行中财产拍卖和出售的规定第三十条的规定，人民法院应当在裁定将拍卖财产转让给买受人后十五日内予以执行。被执行人或者第三人应当拥有拍卖财产，拒绝交出的，予以强制执行。

上海有40多家拍卖行被列入法院支持的候选名单，由法院决定哪个拍卖行将负责哪个拍卖项目。辅助法庭进行一些拍卖工作，拍卖公告中的信息一般由这些辅助机构提供，经法院确认；辅助机构还负责进行家访和接听客户咨询，但一般不解释和调查公告以外的内容。王盛兰告诉第一位财经记者。

拍卖网站还将提供律师、委托、转让证明、税费计量等第三方拍卖服务。它能否真正帮助买家规避风险，也取决于服务提供商的专业能力和资源。

蓝鲸拍卖行创办人、全国注册拍卖师王胜兰告诉第一位金融记者，越来越多的死板用户希望购买法国拍卖行，首先是因为疫情让很多人认识到了拍卖行的重要性，一些在上海苦苦挣扎的外地人在返回上海后急于买房。其次，由于疫情阻止了许多客户的子女出国，江苏和浙江的许多客户最近在上海买了房子。

此外，由于疫情的影响，法院推迟了开门时间，处理案件的速度也将放缓。去年，在上海出售了 3000 多套法国拍卖行，售出了 1700 多套。疫情还导致今年出售的合法拍卖行数量有所减少。" 王胜兰说。

法国节拍室的坑

比公在拍房子的时候也担心会有后续的法律纠纷。"如果房子已经被解决了，买家需要自己解决问题，拍卖网站不会详细说明这一情况，这是非常恼人的。如果最后一个人坚持不搬走，他可能不得不再提起诉讼。" 毕公说。

拍拍室不是什么可以拍到的东西。王盛兰告诉第一位财经记者，据她估计，上海 30% 的法国射击室或多或少都有一些问题。

吴炜几年前在上海宝山区拍摄了一套法国枪击案，但没想到会遇到清理现场的问题。

当时，房主因例行贷款而受骗，并抵押了房子。房子被拍卖后，房东就住在里面。法院不负责清理法庭，他欠的小额贷款公司经常受到骚扰。吴炜告诉第一位财经记者。

到 2019 年年底，吴炜终于通过各种渠道，通过除黑除恶的春风收复了这座房子。

如果合法拍卖房有长期租赁记录，拍卖公告将显示 "与租金拍卖"，但私下签订的租赁合同一般没有租赁记录。王胜兰提醒合法拍卖行买受人在拍卖交易前必须调查合法拍卖房屋租赁情况，如果拍卖交易进行，然后与承租人协商清理房屋，一旦承租人坐在地面上，风险对买受人来说太大了。

家庭转移以及税费问题也是法国购房者的共同障碍。

2017 年，兰信拍摄了一批位于上海虹桥地区的法国拍卖行，拍完后发现实际面积比宣布的面积少了 2 平方米，而且所有的税费都是在拍卖会上商定的，原来的房主只办理了通知登记，但没有申请正式的房产证书，第二次转让的成本要高得多。

在上海合法拍卖行的收购过程中，一般分别交纳税费，买受人只需负担契税，原房东则承担个人所得税、增值税和印花税。但在个人法的上线公告中，也有 "税费由买受人承担"。